Staffelmietvertrag für eine Wohnung

MIETVERTRAGmit Staffelmiete nach §557a BGB

zwischen Maria Schneider, Hauptstraße 12, 10827 Berlin, nachfolgend Vermieter,

und Thomas Weber, Lindenweg 4, 80331 München, sowie Anna Krüger, Hauptstraße 12, 10827 Berlin, nachfolgend Mieter.

1. Mietsache

Vermietet wird die Wohnung Gartenstraße 7, 10115 Berlin mit 3 Zimmern und einer Wohnfläche von etwa 74 m².

Mitvermietet werden: Keller Nr. 7, Dachbodenabteil, Fahrradkeller.

Zur Mietsache gehört die Gartennutzung: Garten etwa 320 m², Pflege durch den Mieter.

Mitvermietet ist ein Abstellplatz: Stellplatz Nr. 4 in der Tiefgarage.

Zur Mietsache: Eigentumswohnung, Umwandlung am 01.03.2019. Ist die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt worden, gilt für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder zur wirtschaftlichen Verwertung die Sperrfrist des §577a BGB.

2. Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2026 und läuft auf unbestimmte Zeit.

Beide Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für folgenden Zeitraum: zwei Jahre ab Vertragsschluss. Der Verzicht darf vom Vertragsschluss bis zum Ablauf der Kündigungsfrist höchstens vier Jahre umfassen; eine längere Bindung ist unwirksam, und der Mieter kann dann jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen.

3. Miete

Die Grundmiete beträgt 850 Euro monatlich.

Die Grundmiete erhöht sich wie folgt: ab 01.12.2027 auf 890 Euro, ab 01.12.2028 auf 930 Euro, ab 01.12.2029 auf 970 Euro. Jede Staffel gilt mindestens ein Jahr; während der Laufzeit der Staffelmiete sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen (§557a BGB).

Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§556d BGB). Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, teilt er dies dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mit.

4. Betriebskosten und Heizkosten

Neben der Grundmiete zahlt der Mieter eine Vorauszahlung von 90 Euro monatlich für Heizung und Warmwasser und von 120 Euro monatlich für die übrigen Betriebskosten.

Umgelegt werden die Betriebskosten im Sinne des §556 BGB und der Betriebskostenverordnung, insbesondere Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Hauswart. Sonstige Betriebskosten nach §2 Nr. 17 BetrKV werden nur umgelegt, soweit sie in diesem Vertrag ausdrücklich benannt sind. Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung sind nicht umlagefähig.

Die Kosten für Heizung und Warmwasser werden zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch und im Übrigen nach der Wohnfläche verteilt (§7 HeizkostenV). Die übrigen Betriebskosten werden nach der Wohnfläche verteilt, soweit sie nicht verbrauchsabhängig erfasst werden.

Über die Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen (§556 Abs. 3 BGB). Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter spätestens zwölf Monate nach deren Zugang zu erheben.

Eine Nachforderung wird vier Wochen nach Zugang der Abrechnung fällig. Ein Guthaben wird unverzüglich ausgezahlt. Der Vermieter gewährt dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege. Weichen die Vorauszahlungen erheblich von den tatsächlichen Kosten ab, kann jede Partei die Anpassung auf einen angemessenen Betrag verlangen.

Kosten eines Kabelanschlusses oder einer Gemeinschaftsantenne werden nicht über die Betriebskosten umgelegt; seinen Vertrag über Telekommunikationsdienste schließt der Mieter selbst.

5. Zahlung der Miete

Die Gesamtmiete beträgt 1.060 Euro monatlich. Sie ist spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto DE02 1203 0000 0000 2020 51 zu zahlen; für die Rechtzeitigkeit genügt die rechtzeitige Veranlassung der Zahlung.

6. Kaution

Der Mieter leistet eine Sicherheit in Höhe von 2.550 Euro. Sie darf das Dreifache der Grundmiete ohne Betriebskosten nicht übersteigen und kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§551 BGB).

Der Vermieter legt die Sicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Abweichend wird folgende Sicherheit gestellt: Bürgschaft der Sparkasse Beispiel vom 20.11.2026.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses rechnet der Vermieter über die Sicherheit ab und zahlt sie samt Zinsen zurück, sobald ihm Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht mehr zustehen. Nimmt er die Sicherheit während der Mietzeit in Anspruch, teilt er dies dem Mieter zwei Wochen vorher in Textform mit.

7. Übergabe und Schlüssel

Die Mietsache wird im vertragsgemäßen Zustand übergeben. Übergeben werden: 2 Haustürschlüssel, 2 Wohnungsschlüssel, 1 Kellerschlüssel.

Zustand der Räume und Zählerstände werden bei der Übergabe in einem Protokoll festgehalten, das beide Parteien unterschreiben und von dem jede Partei eine Ausfertigung erhält.

Der Vermieter übergibt dem Mieter eine Kopie des Energieausweises nach dem Gebäudeenergiegesetz und stellt ihm die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung bei der Meldebehörde aus (§19 BMG).

8. Erhaltung, Mängel und Mietminderung

Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten (§535 BGB). Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen oder der Kleinreparaturen auf den Mieter ist nicht vereinbart.

Der Mieter behandelt die Mietsache schonend, heizt und lüftet ausreichend und zeigt einen Mangel unverzüglich an. Für Schäden, die er, seine Haushaltsangehörigen, Besucher oder von ihm beauftragte Handwerker schuldhaft verursachen, haftet er.

Ist der vertragsgemäße Gebrauch durch einen Mangel erheblich beeinträchtigt, ist die Miete für die Dauer der Beeinträchtigung angemessen gemindert (§536 BGB). Beseitigt der Vermieter einen angezeigten Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Mieter ihn beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§536a Abs. 2 BGB).

Einbau, Austausch und Wartung von Rauchwarnmeldern duldet der Mieter; die Pflichten richten sich nach der Bauordnung des Landes.

9. Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierung

Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden (§555a BGB). Eine Modernisierungsmaßnahme kündigt der Vermieter spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform an und teilt Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mit (§§555b und 555c BGB).

Der Mieter kann die Duldung verweigern, soweit die Maßnahme für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§555d BGB). Nach Zugang der Ankündigung kann er das Mietverhältnis bis zum Ende des folgenden Monats zum Ablauf des nächsten Monats außerordentlich kündigen (§555e BGB).

Aufwendungen, die dem Mieter infolge der Maßnahme entstehen, ersetzt der Vermieter in angemessenem Umfang; auf Verlangen leistet er einen Vorschuss.

10. Nutzung, Aufnahme und Untervermietung

Die Mietsache dient dem Wohnen. Den Ehegatten, den Lebenspartner, Kinder und Personen, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, darf er ohne Erlaubnis aufnehmen, solange die Mietsache dadurch nicht überbelegt wird.

Eine Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, ist die Erlaubnis zu erteilen; das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund entgegensteht, die Wohnung überbelegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann (§553 BGB).

Für barrierefreie Umbauten, für eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge und für Maßnahmen des Einbruchschutzes kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters verlangen (§554 BGB). Die Kosten trägt der Mieter; der Vermieter kann eine angemessene Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen.

Eine Tätigkeit in der Mietsache, die nach außen nicht in Erscheinung tritt und die Mitbewohner nicht stört, ist erlaubnisfrei. Jede weitergehende berufliche oder gewerbliche Nutzung bedarf der Erlaubnis des Vermieters.

11. Tierhaltung

Die Haltung von Kleintieren in üblichem Umfang ist erlaubnisfrei. Über die Haltung anderer Tiere entscheiden die Parteien nach den Umständen des Einzelfalls; ein pauschales Verbot ist unwirksam. Eine erteilte Erlaubnis kann der Vermieter widerrufen, wenn durch die Haltung die Hausgemeinschaft belästigt oder die Mietsache beschädigt wird.

Vereinbart ist: Haltung einer Katze ist erlaubt.

12. Betreten der Mietsache

Der Vermieter oder sein Beauftragter darf die Mietsache nur aus wichtigem Grund und nach vorheriger Abstimmung mit dem Mieter betreten; dabei ist auf die Arbeitszeit und sonstige Hinderungsgründe des Mieters Rücksicht zu nehmen. In Notfällen ist der Zutritt auch ohne Ankündigung zulässig; der Mieter teilt dem Vermieter mit, wem er für diesen Fall einen Schlüssel überlassen hat.

13. Kündigung

Der Mieter kann das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf Jahren seit der Überlassung auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate (§573c BGB). Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, und muss dieses im Kündigungsschreiben angeben (§573 BGB).

Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden und dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Berechnung der Frist mitzählen soll. Eine Teilkündigung einzelner Räume ist ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt (§§543 und 569 BGB).

14. Rückgabe der Mietsache

Bei Beendigung des Mietverhältnisses gibt der Mieter die Mietsache geräumt und besenrein mit allen Schlüsseln zurück, auch mit den auf eigene Kosten nachgemachten. Zustand und Zählerstände werden in einem Rückgabeprotokoll festgehalten.

Eine Einrichtung, mit der der Mieter die Mietsache versehen hat, darf er wegnehmen (§539 Abs. 2 BGB). Übernimmt der Vermieter sie, ersetzt er dem Mieter den Zeitwert.

15. Mehrere Mieter

Haben mehrere Personen den Vertrag als Mieter geschlossen, haften sie für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner. Erklärungen, die das Mietverhältnis beenden oder ändern, müssen von allen und gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Jeder Mieter bevollmächtigt die übrigen widerruflich zum Empfang solcher Erklärungen.

Zieht einer von mehreren Mietern dauerhaft aus, führen die übrigen das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten fort, wenn Vermieter und verbleibende Mieter dies in Textform bestätigen.

16. Hausordnung und sonstige Vereinbarungen

Eine diesem Vertrag beigefügte Hausordnung ist Bestandteil des Vertrages. Wesentliche Pflichten aus diesem Vertrag können durch sie nicht geändert oder erweitert werden.

Weitere Vereinbarungen: Der Vermieter lässt das Bad vor dem Einzug auf seine Kosten streichen.

17. Schlussbestimmungen

Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Textform. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.

Ist eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam; an die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die gesetzliche Regelung.

Jede Partei erhält eine von beiden Parteien unterschriebene Ausfertigung dieses Vertrages.

Unterschrift Vermieter

Unterschrift Mieter

Unterschrift zweiter Mieter